Саммит PRO Development: Казань достигла пика цен, на рынке царствует продавец, а банкиры уже готовы делить будущую прибыль застройщиков
В столице РТ — дефицит квартир, отсюда самый быстрый в России рост цен. За год стоимость новостроек взлетела на 17%, но это, похоже, предел: дальше упадет спрос. Казань, как оказалось, не приветствует посторонних застройщиков, банки рассматривают меньше десятка заявлений на эскроу, а в компании миллиардера Алексея Семина мечтают о взаимовыгодной госпомощи «коттеджным девелоперам».
Темпы роста цен, будущего загородного жилья и вопросы градостроительных ориентиров поднимали накануне застройщики, риелторы и банкиры на площадке федерального саммита по недвижимости. Но главное, что интересует всех, — это цены. А они задраны выше крыши, потому что на рынке — дефицит квартир! Такой парадоксальный вывод обрушил на слушателей основатель консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько.
Казань сейчас — в ситуации «рынка продавца». И это объясняет то, что столица РТ — лидер по росту цен в России. Говоря о положении дел в регионах, Володько отметил, что разница в себестоимости строительства в них не так уж велика: в 1,7 раза. Но разница цены продажи может отличаться почти в 4 раза: в Челябинске это 38 тыс. за метр, во Владивостоке — 98… В чем же причина?
«В Челябинске экология плохая»! — прозвучало из зала. Ну вроде аргумент: люди не хотят там жить, это один из факторов. Но в Казани люди жить как раз-таки хотят! И секрет тут — в поведении застройщиков: они могут как удержать рынок в состоянии баланса, так и обрушить его. «В Казани застройщики сумели рынок выстроить так, что он здесь достаточно интересен», — интригующе заметил Володько.
Сегодня в Казани, по его оценкам, строят 1,1 млн «квадратов» жилья. Но в 2014 году объемы стройки были 1,6 млн, продемонстрировал он динамику. «Для очень сильного российского города этого мало. К примеру, в Краснодаре в застройке 5,6 миллиона [квадратных метров], в Ростове — 2 миллиона», — сравнил он. В основном на рынок выходят небольшие квартиры — студии и «однушки», — на малогабаритный сегмент приходится чуть меньше половины объемов, в других миллионниках пока доля таких квартир еще выше.
«Снижение средней площади квартиры объясняется низкой покупательной способностью населения, — добавил Володько. — В результате с 2011 года мы видим, что ежемесячно продается примерно 1 тысяча квартир. Но роста продаж не происходит. И главным фактором тут выступает ограниченность предложения».
То есть у покупателей — маленький выбор, считает Илья Володько. На рынке сокращается запас квартир. Если в 2016 году нераспроданными стояли 16 тысяч квартир, то в 2018 году — 9,8 тысячи. А продали-то 11,9 тысячи! В прошлом году покупатели просто взбесились — в итоге застройщики продали больше, чем построили. При таком уровне спроса все квартиры в Казани будут распроданы за 10 месяцев. Еще два года назад срок экспозиции был полтора года. «Коэффициент 1,3–1,8 года — это признак сбалансированности рынка, — считает Володин. — Если остатки квартир распродаются за 2 года — это ситуация профицита на рынке. Но если меньше одного — это дефицит».
Ну а раз есть дефицит — растут и цены, заключил он.
Как же удается создать рай застройщикам? В Казани их просто не так уж и много. Сильных игроков — примерно три десятка. Кроме того, затруднен выход на казанский рынок чужих игроков, которые вполне способны ради быстрых продаж обрушивать цены. Так это случается в других городах страны. Казалось бы — вот оно, счастье покупателя: низкие цены на фоне драки застройщиков за клиента! Но увы — это самообман. Оборотная сторона этой медали — невозможность создать нормальный продукт и даже достроить квартиры. Низкая маржа строителей — прямой путь к обманутым дольщикам (столица РТ, собственно, это уже видела что с «Фоном», что со «Свеем»).
«Поэтому ситуация в Казани — стабильная. Уровень цен позволяет работать с приемлемой рентабельностью. Но сейчас в Казани уже предел потребительских возможностей. И дальнейший рост цен обернется значительным падением спроса», — предупредил основатель Macon.
Итак, целый год рынок маневрировал ценниками — застройщики «стелили соломку», окупая переход на обязательные эскроу. Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова продемонстрировала график: цены на масс-сегмент новостроек выросли за 2018 год с 64 тыс. до 75 тыс. рублей за метр! То есть средняя казанская квартира в 50 кв. м теперь дороже на полмиллиона.
Тема отмены долевого строительства стала ожидаемой. Обещанные министром Владимиром Якушевым правила, по которым застройщики смогут достроить свои объекты по принципам «долевки», должны были быть утверждены 15 апреля — но этого пока не случилось. Вдобавок нет у банков таких денег, чтобы кредитовать всю стройку в России, заметил директор компании-застройщика поселка «Примавера» Павел Кострикин. «Даже на уровне простых участников рынка — покупателей, которые не обладают какой-то мощной аналитикой, — есть понимание, что текущих масштабов жилищного строительства в ближайшее время (с переходом на эскроу — прим. авт.) организовать не удастся. Денег, которые раньше брались по ДДУ у населения, у банков нет. Нет даже десятой части!» — заметил он. Собственно, нужны ведь триллионы рублей.
«По новой схеме люди понесут деньги в банки. Потом к ним приклеится банковская комиссия… Понятно, что чем сложнее схема, тем дороже в итоге конечные деньги для застройщиков. И тем дороже жилье, — констатировал спикер. — Поэтому в отношении схемы у меня некий пессимизм, но в отношении тех, у кого все построено и надо продавать — я думаю, вы теперь продадите все быстрее».
А в Центробанке озаботились тем, что схема с эскроу-счетами развивается гораздо медленнее, чем это необходимо, добавил Кострикин. «И это при том, что все договоры, которые сейчас заключаются по новой схеме, носят, скорее, модельный характер», — заметил он. Действительно, зампред ЦБ Ольга Полякова на днях констатировала, что пока в банки по всей стране поступила лишь тысяча заявок! Это просто ничто.
Ситуацию с проектным финансированием по Татарстану (по крайней мере, в Сбербанке) привел его представитель Антон Каменев. «На текущий момент 4 решения есть, два реализовано в виде договоров, 5–7 в разной стадии рассмотрения уже близки к завершению. Сезон строительный завершается, деньги нужны, поэтому в течение месяца все эти проекты будут…» — заверил он. Ну а пока, напомним, в Казани через эскроу продаются только квартиры в ЖК «Столичный» и Art City — а строится-то 205 объектов! Где все эти застройщики — может, все еще надеются «пролезть» в дырку ДДУ?
По словам Каменева, в переходе на проектное финансирование на первый план выходят кадровые проблемы. Специалистов не хватает как со стороны банковских структур, так и со стороны застройщиков. «Бенефициары бизнеса говорят, что у них финансисты готовы! А на деле все оказывается не совсем так», — констатировал представитель Сбербанка, резонно заметив, что редкий сотрудник захочет признаваться руководителю в своей некомпетентности. Специально для этого Сбер сейчас запускает школу для обучения работе по эскроу-счетам и советует застройщикам направлять туда своих финансистов.
Кстати, сами же застройщики в разговорах с «БИЗНЕС Online» отмечают и обратный процесс: порой наличествующую полную безграмотность банковских клерков по части стройки. «Подумаешь, какой-то там строитель пришел эскроу открывать! — горько шутит один из застройщиков. — А у нас сотрудник, который может вас принять, на больничном, а потом у него отпуск. Приходите-ка вы с вашими документиками через месяц, мы их и посмотрим… Такое вот отношение».
Сбербанк продумывает и «плюшки» — правда, за них придется платить процентами, но плюсы все-таки есть. Введение схемы с эскроу послужило поводом к появлению нового банковского продукта.
«Эскроу что породило? Застройщики не могут пользоваться прибылью до момента завершения проекта, ведь деньги они получат после ввода дома в эксплуатацию. Мы понимаем, что это сдерживает рынок. Невозможно работать ни с земельным банком, ни с проектной документацией», — отметил он. В качестве выхода представители Сбербанка разработали интересную схему, чем-то похожую на дележ шкуры неубитого медведя. Если застройщик уже кредитуется в банке в рамках проектного финансирования и средства дольщиков поступают к нему на счет, банк предоставляет ему возможность взять кредит под будущую прибыль.
Для понимания Каменев проиллюстрировал эту схему буквально на пальцах. «Мы спрашиваем — сколько денег по текущему проекту вы заложили к себе в прибыль. Вы говорите — сто миллионов. Показываете нам вашу модель, мы говорим — окей! И тогда 50 миллионов — то есть 50 процентов от будущей прибыли — мы готовы дать вам на покупку новой земли», — расписал он цифры.
А ведь в самом деле — чем не мечты охотников о будущей медвежьей шкуре, пока рев медведя еще не гремит в ушах? Этот момент, похоже, не остался без внимания.
«Интересно, какова цена пользования этой услугой для застройщиков! Ведь это либо скажется на том, что стоимость земли будет снижаться, либо ляжет дополнительно на покупателя будущей квартиры», — заметил представитель группы компаний ASG Ринат Аисов. Каменев ответил, что ставка будет коммерческой и точную цифру назвать сложно. Но предполагается, что она будет на уровне 11–12%.
На лицах многих присутствовавших застройщиков явственно засветился скептицизм. «Выигрывают в любом случае банки», — несколько раз в сердцах заметила представительница одного из строителей. Собственно, да — а ради чего же затевалась вся схема обязательного эскроу, кроме как защиты будущих покупателей?
Тему градостроительных ориентиров подняла директор компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова. Обсуждать, увы, пришлось без присутствия чиновников — а ведь они напрямую на них влияют, посетовала она. Впрочем, ориентиры эти представители управления архитектуры Казани уже успели обозначить двумя неделями раньше, на круглом столе по проблемам застройщиков. Тогда бальзамом на душу застройщиков пролились слова о том, что строить теперь можно больше, выше и интереснее, уплотняя городскую ткань.
Сейчас в силе — три основных тренда, которым город и республика уделяют сейчас наибольшее внимание. Это комплексное освоение территорий, развитие парков и скверов, федеральная программа по строительству детских садов и школ, перечислила Стрюкова. И напомнила, что в ближайшее время в Казани будут реализованы проекты по строительству двух школ под эгидой ЮНЕСКО — одна из них будет находиться на улице Бондаренко, вторая — на территории проекта планировки «Седьмое небо» (а проще говоря, в ЖК «XXI век»). Всего же в республике появится шесть таких «шаймиевских» комплексов.
«Этим школам быть — значит, все что вокруг них, тоже будет активно развиваться, и этому уделяется немало внимания. Однако совсем недавно мэр Казани выступил с обращением к застройщикам по комплексной застройке территории пригородов. И, может быть, это освоение идет несколько быстрее, чем успевает развиваться инфраструктура. Я сама, как житель района, который еще 10 лет назад не входил в черту Казани, понимаю, о чем идет речь», — призналась Стрюкова. Напомним, что Метшин выступил весьма категорично. Он фактически предостерег казанцев от покупки «дешевого квадратного метра», предсказывая «пробочный ад» из-за отсутствия дорожных коридоров. В конце концов, соседний район дает разрешение на стройку без оглядки на эти, скажем так, инфраструктурные мелочи. Но в итоге в пробках будут вставать дорожные направления на Казань, и водители найдут виновных в лице властей республики.
Впрочем, загородное развитие — это не только острова жилых многоэтажек, но и привольно раскинувшиеся коттеджные поселки. В направлении так называемой восточной дуги Казани их хватает: Салмачи, Самосырово, Константиновка, Нагорный, перечислил директор по развитию территории ГК ASG Ринат Аисов. По укрупненным оценкам, суммарная емкость этих территорий — 12 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Это огромная цифра: 12-летний план строительства, если учесть, что столица РТ ежегодно вводит примерно миллион «квадратов».
«Властям нужно предоставлять возможность для освоения новых территорий. Дать застройщикам возможность реализовывать комплексные, масштабные проекты», — высказался Аисов (попутно высказав свое фе точечной застройке, которой сейчас, по его мнению, обрастает Казань). В первую очередь это касается застройки малоэтажной. Спрос на нее довольно велик, и неправильно «перескакивать» эту зону, восточную часть, уходя сразу на прилегающие районы.
Конечно, так будет существенно осложняться транспортная обстановка, добавил он и привел рецепт. Нужно развивать государственно-частное партнерство. Какую-то часть (например, по инфраструктуре и организации территории) берет на себя девелопер. А какую-то часть — к примеру, связанную с организацией магистральных сетей, подъездных путей и транспортного сообщения, — примет муниципалитет.
«Правила должны быть составлены так, чтобы инвесторы могли рассчитывать на приемлемую рентабельность, чтобы они не были перегружены обязательствами», — отстаивал директор по развитию территории ГК ASG интересы лендлордов. Аисов заметил, что застройку новых территорий не стоит рассматривать только с точки зрения интереса инвесторов — муниципалитет, в свою очередь, получит новую городскую среду, спроектированную по современным нормам, новые налоговые отчисления.
Правда, в это прекрасное будущее невозможно поверить. Вспомним раздачу земель многодетным: ну и где они, эти поселки счастливых семей? К их участкам нет ни дорог, ни сетей, потому что нет на это бюджетных миллиардов. А тут выходит, что девелопер с радостью обустроит поселок, снимет сливки и уедет, а вот дороги к этому оазису американской мечты проложит хиленький бюджет ради ГЧП? Как тут не вспомнить одного персонажа в шапке Мономаха, которого терзали смутные сомнения…
Источник: https://www.business-gazeta.ru/article/421120
